최근 언론과 부동산 커뮤니티를 중심으로 ‘신탁 방식 전세사기’에 대한 경고가 이어지고 있습니다. 기존의 전세사기와는 달리, 이번에는 ‘신탁등기’라는 법적 장치가 악용되면서 세입자들의 불안을 더욱 키우고 있습니다.
신탁등기는 부동산의 소유권을 ‘수탁자’ 명의로 이전해 관리하는 제도입니다. 본래는 자산 보호나 효율적인 부동산 개발 등을 목적으로 한 안전장치지만, 최근 악성 임대업자들이 이를 전세사기의 수단으로 이용하면서 문제가 되고 있습니다.
1. 신탁등기란 무엇인가?
신탁등기는 자산을 맡기는 ‘위탁자’가 수익을 얻되, 실질적인 관리와 소유권은 ‘수탁자’에게 넘기는 구조입니다. 예를 들어 A라는 건물주가 B신탁사에 부동산을 맡기면, 등기부상 소유자는 B신탁사가 됩니다.
이 방식은 부동산 펀드나 시행사가 자산을 보호하면서 투자자들을 유치할 때 흔히 사용되며, 원래는 안전성을 높이기 위한 법적 장치로 알려져 있습니다.
2. 사기범들은 어떻게 신탁을 악용하나?
문제는 임대인이 신탁된 건물을 마치 ‘자신 소유’처럼 속여 일반 세입자에게 전세계약을 체결할 때 발생합니다. 세입자 입장에서는 등기부등본을 확인해도 신탁사 명의라 “안전한 건물인가 보다” 생각하기 쉽습니다.
하지만 실질적으로 임대인은 소유권이 없는 상태이며, 신탁사와 임대차계약 관련된 ‘위임’이나 ‘허가’가 없다면, 세입자의 전세보증금은 법적으로 보호받지 못하는 위험에 노출됩니다.
3. 신탁 부동산 전세계약, 이런 점을 꼭 확인하세요
① 등기부등본 확인: 소유자가 신탁사로 되어 있다면, 반드시 ‘신탁원부’를 추가로 열람해야 합니다.
② 신탁사 동의서류 확인: 임대인이 전세계약을 체결할 권한이 있는지 확인해야 합니다. 신탁사로부터 위임받은 서류나 관리인 계약서 등이 필요합니다.
③ 보증보험 가입 여부: 신탁물건이라 하더라도 전세보증금 반환 보증 상품에 가입 가능한지 미리 확인하고, 가입 후 계약을 진행하는 것이 안전합니다.
4. 정부와 공공기관의 대응
국토교통부는 신탁 방식 전세사기 방지를 위해 ‘신탁원부 열람 의무화’ 및 ‘중개사 대상 교육 강화’ 방안을 추진하고 있습니다. 또한 주택도시보증공사(HUG) 역시 보증보험 심사 시 신탁계약 관련 서류를 강화하고 있습니다.
2024년 이후에는 세입자 보호 강화를 위한 전월세신고제, 보증금 보호조치 강화, 위법중개 행위 처벌 규정 등이 시행 중입니다. 하지만 제도만으로는 부족하고, 무엇보다 세입자 스스로의 정보 확인 능력이 중요합니다.
5. 이런 건물은 특히 주의하세요
- 분양형 오피스텔이나 다세대 신축 빌라 중, 소유권 이전 전 건물
- 시행사 명의가 아닌 신탁사 명의로 등기된 부동산
- 보증금 대비 월세가 터무니없이 낮은 ‘갭 전세’ 형태
- 계약서 작성 전 서류 확인을 유도하지 않고 서두르는 중개업소
맺으며: 이름만 ‘신탁’, 속은 사기일 수 있습니다
‘신탁’이라는 말은 왠지 신뢰를 주는 단어입니다. 하지만 법과 제도를 이용한 전세사기는 점점 교묘해지고 있습니다. 특히 신탁 부동산의 경우, 등기상 안전하다는 착각이 가장 큰 위험 요소입니다.
계약 전 반드시 신탁원부 열람, 신탁사와의 위임관계 확인, 보증보험 가입 가능 여부를 확인하세요. 조금이라도 이상하다면 계약을 미루고, 전문가나 법률상담을 받는 것이 최선입니다.
여러분은 신탁 등기된 부동산에 전세 계약을 해보신 경험이 있으신가요? 어떤 점이 어려웠고, 무엇을 미리 알았으면 좋았을지 댓글로 나눠주세요.
